Kira Depozito Verilmesi ve İadesi – TBK 342

Kira depozito, kiracı tarafından kiraya verenin uğrayacağı zararları karşılamak üzere, genellikle kira sözleşmesi yapılırken kiraya verene verilen bir çeşit teminattır.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “kiracının güvence vermesi” başlıklı 342. maddesi depozitoya ilişkin şu düzenlemelere yer vermiştir:

TBK m. 342:

” Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Maddeden de anlaşılacağı üzere, depozito ödeme borcu yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulama alanı bulmaktadır.

TBK m. 342 ile sağlanan amaç; depozito bedeli olarak alınan paradan kiracıyı korumaktır. Güvence bedeli olarak yatırılan ve en fazla üç aylık kira bedeli olan depozito sözleşme hitamında bankaya yazılı olarak bildirilmemesi halinde kiracıya iade edilmektedir.

Kira Sözleşmesinde Depozito Nasıl Verilir?

TBK m. 342’ye göre kiracının kendi adına bir vadeli hesap açarak depozitoyu hesaba yatırması gerekmektedir. Bankaya yatırılan bu güvencenin ise ancak tarafların birlikte talep etmesi halinde veya kesinleşmiş bir takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verilebileceği düzenlenmiştir.

Başka bir deyişle, hesap, kiracı tarafından açılsa dahi kiracının bu hesapta tek başına, kiraya verenin onayı olmadan tasarruf edebilmesi söz konusu değildir.

Kiracı, TBK m. 342/3’de düzenlendiği üzere kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren sona ermeyi izleyen 3 ay boyunca kiraya verenin icra takibi başlattığını veya dava açtığını bankaya yazılı olarak bildirmemesi üzerine depozitoyu bankadan geri alabilecektir.

Depozitonun banka hesabına yatırılmasındaki amaç, aslında kiraya verene depozitonun elden verilmesi suretiyle kiraya verenin ekonomik fayda sağlamasının önüne geçilmesidir. Zira depozitonun tek amacı, sözleşme sonunda kiracının kiralanana vermiş olduğu zararlar varsa, o zararların teminatını oluşturmasıdır.

TBK m. 342 hükmü, kiracıyı koruyucu nitelikte bir hüküm olup emredicidir. Bu nedenle hükümle belirtilen kuralın aksi sözleşme ile kararlaştırılamaz. Hükümde belirtilen şartların kiracı aleyhine sözleşme ile değiştirilmesi geçersizdir. Bu nedenle taraflar güvence ile ilgili kiracı aleyhine sözleşmeye hüküm koysalar da bu hükümler uygulanmayacak TBK m. 342’de yer alan esaslar uygulanacaktır.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun Özellikleri

• Depozito ödeneceğinin kira sözleşmesine yazılması gerekmektedir.

TBK m. 342’de “sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse” ifadesi kullanılmıştır. Bu nedenle her şeyden önce kiracının depozito borcunun söz konusu olabilmesi için bu durumun sözleşmede kararlaştırılması gerekmektedir.

Sözleşmede kiracının depozito ödeyeceği belirtilmemişse, kiracının depozito ödeme borcu söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle taraflar, depozito ödemesini istiyorlarsa sözleşmeye bu yönde bir hüküm koymaları gerekir.

Başka bir deyişle, kiracının kiralananı kötü kullanması halinde meydana gelecek zararı karşılamak üzere, depozito belirlenmeli, kiraya verene teslim edilmeli ve kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Türk Lirasının aşırı değer kaybetmesi nedeniyle depozitonun döviz olarak belirlenmesinde de fayda bulunmaktadır.

• Depozito bedelinin üç aylık kira bedelinden fazla kararlaştırılmaması gerekir.

TBK m. 342’nin birinci fıkrasında, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kararlaştırılacak depozitonun üç aylık kira bedelinden fazla olamayacağı açıkça belirtilmiştir.

Üç aylık kira bedeli, kira sözleşmesinin başındaki kira bedelidir. Bedelin sonradan artması depozito miktarını etkilemeyecektir. Tarafların sözleşmeyle üç aylık kira bedelinden daha az bir depozito miktarı belirlemeleri ise mümkündür.

• Depozitonun ne şekilde ödeneceğinin sözleşmeye yazılması önemlidir.

Tarafların esasen kira sözleşmesini yaparken depozitonun ödeme zamanı ve ne şekilde ödeneceği ile ilgili hüküm koymak gibi bir zorunlulukları yoktur. Ancak hüküm koymaları ve koymamaları halinde kabul edilecek sonuçlar farklılaştığı için, tarafların, depozitonun ne şekilde ve ne zaman ödeneceği açıkça belirtmeleri kendi lehlerine olacaktır.

Kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmamışsa depozitonun tek seferde ödeneceği kabul edilir. Ancak taraflar bunun aksini sözleşmede kararlaştırarak, depozitonun taksitler halinde ödenmesi gerektiğini sözleşmeye yazabilirler.

• Depozitonun elden verilmemesi gerekir.

TBK m. 342’de açıkça konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun bankada açılacak vadeli hesaba yatırılması aranmıştır. Bu nedenle depozitonun kiraya verene elden teslim edilmemesi gerekir.

Zira depozito kiraya verenin parayı kullanması ve yararlanması için verilmez, ileride kiracıdan bir alacağı doğarsa bu alacakların güvencesi olması amacıyla verilir.

Tarafların sözleşmede eğer depozitonun bankaya yatırılacağını belirtmeksizin, kiraya verene verileceğini, elden teslim edildiğini belirtmişlerse sözleşmede yer alan bu düzenlemeler kanunun açık hükmü uyarınca geçersizdir.

Dolayısıyla kiracı elden teslim etmiş olduğu depozitoyu kiraya verenden geri alabilir. Bu nedenle depozitonun elden teslim edilmemesi, kanun hükmü uyarınca bankaya depo edilmesi her iki tarafın da lehine olacaktır. Zira kiracı açısından da kiraya verene depozito verildikten sonra kiraya verenin iflas etmesi veya ödeme güçlüğüne düşmesi sonucu depozitoyu geri alamama ihtimali söz konusu olabilir.

Oysa depozito en baştan bankaya depo edilirse, hem kiracı kiraya verenin ödeme güçsüzlüğüne karşı korunmuş olacak hem de kiraya veren elden almış olduğu depozitoyu kiracının geri alması riskiyle karşılaşmamış olacaktır.

Depozito İadesi Yargıtay Kararları

• “Davalı ödediği depozito nedeni ile takas mahsup talebinde bulunmuş olmakla, mahkemece kiraya veren lehine kabul edilen tüm alacak talepleri toplamından depozito bedeli mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 3. HD., 2018/6765 E., 2018/11493 K. ve 14.11.2018 T.)
• “Depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.” (Yargıtay 3. HD., 2018/7330 E., 2019/7493 K. ve 07.10.2019 T.)
• “Depozito bedelinin iadesi için, kiralananın tahliyesi ve kiralanan ile birlikte teslim edilen demirbaşların da tam ve sağlam olarak teslim edilmesi gerekir. Kiralanan tahliye edilip anahtarlar usulüne uygun teslim edilmeden güvence parasının istenmesi mümkün değildir.” (Yargıtay 6. HD., 2014/14148 E., 2015/9549 K. ve 09.11.2015 T.)
• “Söz konusu kira sözleşmesinde, depozito alındığına ilişkin herhangi bir beyan yer almamaktadır. Ancak, davalı tarafından dosyaya sunulan ve imzası inkar edilmeyen 09.06.2014 tarihli “Tutanak” başlıklı belgede “… kira teminat bedeli olan 2.500 TL’yi aşağıdaki söz konusu senet ödendiğinde …’a iade edeceğim ” şeklinde beyanda bulunduğu; dosya içerisindeki davalı tarafından davacı aleyhine keşide edilen 15.10.2014 tarihli cevabi ihtarnamede ise, davalının 2.500 TL depozito bedelinden 600 TL bono bedelinin düşülerek kalan 1.900 TL’nin 30 gün içerisinde ödenmesi hususunun ihtar edildiği görülmüştür. Bu haliyle; davalı tarafından dosyaya sunulan belgeden, davalının güvence bedeli alacağına ilişkin talebinin, yazılı delil ile ispatlandığı ve güvence bedelinin teminat olarak kullanılmasını gerektiren bir durum olmadığı gözetilerek, 600 TL bono bedeli düşülerek kalan 1.900 TL üzerinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde güvence bedeli (depozito) alacağının bulunmadığından bahisle davanın kabulü ile davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/6651 K. 2019/2741 T. 28.3.2019)
• “Davalının kiralananı 15/08/2012 tarihinde tahliye ettiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Ancak, depozitonun iadesi için de kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliyenin gerçekleşmesi gerekir. Anılan nedenlerle zamanaşımı definin reddine karar verilerek, taraflar arasında yapılmış üç sözleşmenin de şartları incelenerek depozito talebi konusunda esastan karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetli bulunmamıştır.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/6380 K. 2019/2182 T. 18.3.2019)
• “Davacı, tahliye etmiş olduğu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi başlangıcında ödemiş olduğu 1.000 Dolar depozitonun da iadesini talep etmiş olup, mahkemece de bu talebin kabulüne karar verilmişse de, taraflar arasındaki 26.5.2005 tarihli kira sözleşmesinin 13. maddesinde, “Kiracı, daireyi boşaltıp giderken doğacak herhangi bir zarar ve ziyanı mal sahibi, depozitten giderir. Verilen depozit yapılacak zarar ve ziyanı karşılamazsa kiracı karşılamayı şimdiden kabul eder.” Hükmü bulunmakta olup, davalı da kiralananın aidat vs. borçları olması nedeniyle depozitonun iadesinin talep edilemeyeceğini savunmuştur. Bu durumda mahkemece olayda depozitonun iadesi koşullarının oluşup oluşmadığı konusunda taraflardan delilleri toplanarak, yapılacak inceleme ve değerlendirme sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile depozitonun iadesini gerektiren koşullarının mevcut olup olmadığı araştırılmadan yazılı şekilde bu kalem isteğin kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (Yargıtay 13. HD., E. 2010/310 K. 2010/2506 T. 02.03.2010)

Depozito İadesi Bölge Adliye Mahkemesi Kararları

• “Davacının iddia ettiği gibi kiralananın anahtarının 26/10/2015 tarihinde davalıya tesliminin söz konusu olmadığı, anahtarın site güvenlik personeline teslim edildiği, davacının yasal olarak tahliye tarihini ispat edemediği, bu nedenle davalının tahliye tarihi olarak bildirdiği anahtar teslim tarihi olan 23/11/2015 tarihinin tahliye tarihi olarak kabul edilmesi gerektiği, kira sözleşmesi özel şartlar 6.maddesinde depozito iadesinin açıkça “tahliye tarihinden sonra 1 ay içinde yapılacağı” yazılı olduğundan, davalının 1 aylık süresinin 23/11/2015 tarihinde başlayacağı, icra takibinin ise 19/11/2015 tarihinde henüz süre dolmadan başlatıldığı anlaşılmıştır. Davalının, takip tarihi itibariyle depozito iadesi bakımından temerrüde düşmediği, takibe itirazında bu hususu da ileri sürdüğü görülmüş, istinaf başvurusunun haklı olmadığı kanaatine varılmıştır.” (İstanbul BAM, 36. HD., E. 2017/2287 K. 2019/119 T. 25.1.2019)
• “Birleşen dava bakımından davalının istinaf sebebine gelince; kira sözleşmesinin hususi şartlar 11.maddesinde depozito iadesi koşullarının ayrıntılı olarak yazılı olduğu, kiralananın hor kullanıma uğradığının ve bu nedenle hasar-zarar bulunduğunun tespit edilmiş ve mahkemece de kabul edilmiş olmasına rağmen depozito iadesi için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilmiş olmasının hukuki anlamda bir çelişki yarattığı kanaatine varılmıştır. Ancak, hükümdeki bu çelişkinin giderilmesi için ; asıl davada davalı olan kiracının, kira sözleşmesinin 11.maddesi gereğince hor kullanma tazminatından sorumlu olduğu ve bu tazminatın depozitodan mahsup edileceği anlaşıldığından, hor kullanma tazminatından depozito bedelinin mahsubu ile asıl davaya ilişkin hükmün mahsuplu bedel üzerinden yeniden kurulması, depozito iadesi koşullarının dava tarihi itibariyle oluşmadığı dikkate alınarak borçlu-kiraya verenin itirazının haklı olduğu gözetilerek birleşen davadaki talebin reddine karar vermek gerekmiştir.” (İstanbul BAM, 36. HD., E. 2017/3287 K. 2019/155 T. 30.1.2019)
• “Depozito, kiralayanın muhtemel zararlarının teminatı olarak kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir. Bu nedenle depozito bedelinin iadesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunması halinde, depozitonun iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiği mahkemece değerlendirilerek belirlenmesi gerekir. Öte yandan anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiralayana vermek suretiyle veya tevdi mahalli tayin edilerek tevdi mahalline teslimi ya da notere anahtarın teslimi suretiyle gerçekleşir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiracının anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması, anahtar tesliminin kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Kiralanan tahliye edilmediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade borcu doğmayacağı gibi kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam eder.” (Antalya BAM, 6. HD., E. 2018/155 K. 2018/997 T. 1.10.2018)
• “Somut olayda; Kira sözleşmesinin Hususi Şartlar 7.maddesinde “Teminat olarak kiracıdan 1 aylık kira karşılığı 9.000,00 TL alınmıştır. Tahliyede herhangi bir hasar zarar elektrik su veya kira borcu olmaması durumunda iade edilir. Aksi halde gereği kadarı tahsil yoluyla mahsup edilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Her ne kadar mahkemece hasar nedeniyle istenilen tazminat talebi red edilmiş ise de tespit dosyasında bir takım hasarların olduğu belirtilmiştir. Mahkemece hasar ile ilgili yargılama yapılarak, hasar var ise depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir. Eksik inceleme ve araştırma sonucunda depozito bedelinin kabulüne karar verilmesi doğru değildir. (İzmir BAM, 6. HD., E. 2018/2232 K. 2020/118 T. 3.2.2020)

Kira Sözleşmesinde Depozitoya İlişkin Sık Sorulan Sorular

• Kira depozito iadesi güncel kira ile mi olur?

Depozito bedeli en çok üç aylık kira bedeli olabilmektedir ve kira sözleşmesinin başındaki kira bedeli üzerinden belirlenir.

• Kira sözleşmesi depozito maddesi örneği nasıl hazırlanır?

Depozitonun taşınmaz sağlam olarak teslim edildiğinde de iade edileceği belirtilmelidir. Türk Lirasının aşırı değer kaybetmesi nedeniyle depozitonun döviz olarak belirlenmesinde de fayda bulunmaktadır.

• Depozito kiraya sayılır mı?

Depozito bir güvence bedeli olup kiraya sayılmamaktadır. Depozitonun banka hesabına yatırılmasındaki amaç, aslında kiraya verene depozitonun elden verilmesi suretiyle kiraya verenin ekonomik fayda sağlamasının önüne geçilmesidir. Zira depozitonun tek amacı, sözleşme sonunda kiracının kiralanana vermiş olduğu zararlar varsa, o zararların teminatını oluşturmasıdır.

• Kiracıdan alınan depozito nasıl iade edilir?

Kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmamışsa depozitonun tek seferde ödeneceği kabul edilir. Bununla birlikte Yargıtay kararlarında da görüleceği üzere depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.

• 2 depozito yasal mı?

TBK m. 342 gereği depozito bedelinin üç kira bedeli kadar dahi belirlenebilmesi mümkündür. Ancak, depozito bedeli üç kira bedelini geçemez.