Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi – 2024
Kira Hukuku‘na ilişkin uyuşmazlıklar günümüzde oldukça çoğaldı. Yeni ev satın alan malik ile kiracı arasındaki ilişki ise birçok soruyu beraberinde getirmektedir.
Yazımızda, “ev satın aldım kiracı çıkmıyor”, “yeni ev sahibi kiracı nasıl çıkarır”, “yeni ev aldım kiracıyı nasıl çıkarabilirim” gibi sorulara cevap bulabilirsiniz.
Satın Alınan Evdeki Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği hallerden biri de kiralanan taşınmazı iktisap edenin (yeni ev sahibinin) ihtiyacının bulunmasıdır.
TBK m. 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmünü haizdir.
Bu hükümle, kira sözleşmesinin taraflı olmamakla beraber, kiralananı sonradan kazanan ve onu konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı bulunan kişiye, bildirimde bulunmak ve belirtilen sürenin geçmesini beklemek kaydıyla tahliye isteme hakkı tanınmıştır.
Taşınmazı iktisap edenin gereksinimi sebebiyle tahliye hem konut hem işyeri kiralarında söz konusu olan bir tahliye sebebidir.
Gereksinim unsuru, konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye sebeplerinde ihtiyaç unsuruyla aynı niteliktedir.
satın aldığım evde kiracı var, satın alınan evde kiracı varsa, kiracılı ev almak
Yeni Alınan Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır Şartları
Taşınmazı iktisap edenin (yeni ev sahibi), konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyebilmesi için öncelikle taşınmazın tahliye isteyen tarafından kira sözleşmesinden sonra iktisap edilmiş olması gerekmektedir.
Buna ilaveten, iktisap edenin (yeni ev sahibi) kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunulması ve iktisaptan itibaren altı ayın geçmiş olması da lazımdır.
Bu şartlar gerçekleşmemişse, iktisap eden (yeni ev sahibi) tahliye isteyemez; TBK m. 310 gereği mülkiyetin devredildiği tarih itibariyle o sözleşmenin tarafı haline gelir kendisine devreden ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine uymakla yükümlü olur.
Taşınmazın Tahliye İsteyen Tarafından Kira Sözleşmesinden Sonra İktisap Edilmiş Olması Gerekmektedir
İktisap sebebiyle tahliyenin en önemli şartı, taşınmazın kira sözleşmesinden sonra iktisap edilmiş olmasıdır.
İktisap, satış, bağışlama, mal değişimi (trampa) gibi bir sözleşmeye dayanabileceği gibi, mahkeme kararı, cebri icra, ihtiyari artırma veya mirasın paylaşılması yoluyla da gerçekleşmiş olabilir.
Buna ilaveten, bir şirkete sermaye olarak konulan taşınmazın şirket tarafından iktisabı da bu kapsama girer.
Önemli olan iktisabın kira sözleşmesi yapıldıktan sonra gerçekleşmiş olmasıdır.
Kira Sözleşmesi Kiracı Lehine Tapu Kütüğüne Şerh Edilmemiş Olmalıdır
TMK m. 1009 ve TBK m.312 uyarınca taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh edilebilmesi mümkündür.
Kira sözleşmesi şerh edilmişse, o taşınmaz üzerinde sonradan mülkiyet veya diğer ayni hakları iktisap edenler, kiracının şerh süresince taşınmazı kullanmaya devam etmesine katlanmak zorundadır.
Yeni Malikin Kendisinin, Eşinin, Altsoyunun, Üstsoyunun veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut veya İşyeri İhtiyacı Bulunması Gerekir
Kanun koyucu sadece taşınmazın yeni iktisabını yeterli bulmamış, iktisap edenin ihtiyacı olması kaydıyla tahliye isteyebilmesine imkan vermiştir.
Hem konu hem de işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye istenmesi mümkün kılınmıştır.
İktisap edilen konut niteliğinde ise, iktisap edenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacının bulunması, ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartlarının varlığı aranır.
İşyeri ihtiyacında ise, iktisap edenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacının bulunması, kiralananın icra edileceği ileri sürülen meslek ve sanat için elverişli olması, ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
Kira Hukuku‘na ilişkin bir uyuşmaz için hak kaybı yaşamamınız adına mutlaka uzman bir Ankara Avukat‘ın görüşünün alınması önemlidir.
İktisap Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde Bildirimde Bulunulmalıdır
Taşınmazı iktisap eden, kiracının boşaltmasını istiyorsa ihtiyacını ve tahliye isteğini kiracıya bildirmek zorundadır.
Bu bildirimin TBK m. 351/1 gereği yazılı olarak yapılması şart koşulmuştur.
Yazılı olmak kaydıyla noter, faks, mektup veya telgraf yollarıyla bu bildirim yapılabilir.
İspat kolaylığı açısından noter vasıtasıyla, iadeli taahhütlü mektup veya telgrafla yapılması tercih edilmelidir.
Bildirim içeriğinde taşınmazın iktisap edildiğine, iktisap edenin ihtiyacı bulunduğuna ve bu sebeple tahliye istendiğine yer verilmelidir.
İktisap eden altı aydan daha uzun bir süre vermişse daha önce tahliye isteyemez.
Altı aydan daha kısa bir süre için tahliyenin istenmiş olması ise bildirimi geçersiz kılmaz fakat bildirimin altı ay sonrası için yapıldığı kabul edilir.
Bildirimin iktisaptan itibaren bir ay içinde yapılması gerekmektedir. Bir aylık sürenin taşınmazın iktisap edildiği günden başlanarak hesaplanacağı öngörülmüştür.
İktisap tarihi olarak tapu kütüğüne tescil tarihi esas alınmalıdır.
Bildirimin sonuç doğurabilmesi iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ulaşmasına bağlıdır. Herhangi bir sebeple bir aylık süre geçtikten sonra ulaşan bildirim tahliye isteme hakkı vermez.
Bir aylık bildirim süresi kaçırılmışsa artık iktisaba dayanan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamazsa da iktisap eden kira sözleşmesinin sonunda konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyebilir.
Yeni Ev Sahibi İhtarname Örneği
-İHTARNAME-
İHTAR EDEN: Adı ve Soyadı-TC Kimlik No:-Adres
MUHATAP: Adı ve Soyadı-TC Kimlik No:-Adres
İHTARIN KONUSU: Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi
TAŞINMAZIN ADRESİ:
KİRA SÖZLEŞMESİ TARİHİ:
KİRA DÖNEMİ SONU :
İHTİYAÇ SAHİBİ:
İKTİSAP TARİHİ:
Muhatabın kiracı olarak bulunduğu yukarıda adresi belirtilen taşınmazı …/…/… tarihinde satın almış bulunmaktayım. Bu taşınmaz tarafımdan … ihtiyacı için kullanılacak olup, taşınmazın satın alınma nedeni de bu ihtiyaca dayanmaktadır. …/…/… tarihinde sona erecek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, yeni kira döneminde eski kira üzerinden yapılacak ödemelerin kira bedelinin arttırılması için Yargıya başvurma hakkı saklı tutulmak kayıt ve şartı ile alınacağını muhatabın dönem sonu olan …/…/… tarihinde taşınmazı tahliye ederek tarafıma teslim etmesini, aksi halde muhatap hakkında yeni iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açacağımı ve bu dava için yapılacak tüm giderlerin muhataba ait olacağını ihtaren bildiririm.
Sayın Noter;
Talebim ve beyanım üzerine bu ihtarnamenin bir adedinin PTT ile muhataba tebliğini, bir adedinin daireniz dosyasında saklanarak bir adedinin tarafıma verilmesini talep ederim. …/…/…
İhtar Eden
Adı ve Soyadı
İmza
Tahliye İktisap Tarihinden 6 Ay Geçtikten Sonra İstenmiş Olmalıdır
İktisap edene ihtiyacı bulunması kaydıyla tahliye isteme hakkı verilirken kiracının korunması amacı göz ardı edilmeyerek, iktisaptan itibaren altı ay geçmeden tahliyenin istenemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Altı aylık süre sözleşmenin süresine bakılmaksızın uygulanır.
Altı aylık sürenin hesaplanmasında iktisap tarihi esas alınmalıdır.
İlaveten;
- Taşınmazı iktisap edenin kiracıya yapacağı bildirim, fesih bildirimi niteliğinde olmadığından, kira sözleşmesi altı aylık sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Kiracı altı aylık sürenin sonunda kiralananı tahliye etmezse, iktisap edenin dava açması gerekir.
- Tahliye talebinin kiracıya karşı yöneltilmesi gerekir.
- Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kira süresinin dolmasından önce taşınmazı tahliye etmek zorunda kalan kiracının eski malikten tazminat talep edebileceği kabul edilmektedir.
ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı, yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi, ev sahibi evi satarsa kiracı
TBK 351 Yargıtay Kararları
-
Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/9468 K. 2016/1707 T. 7.3.2016
“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.”
-
Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/9177 K. 2016/3843 T. 11.5.2016
“Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 27/07/2012 tarihinde satın almış ve 29/08/2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralanana ihtiyacı bulunduğunu ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirerek iktisap tarihi olan 27/07/2012 tarihinden itibaren 6 ay içinde mecuru tahliye etmesi istenmiştir. Davacı taşınmazı iktisap ettikten sonra ihtiyaç durumunu bildirir ihtarnameyi 29/08/2012 tarihinde davalıya tebliğ ettirmiş olup bu ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir”
-
Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/4015 K. 2017/11746 T. 12.9.2017
“Somut olayda, iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Dava sebebine göre dava açma süresi ve koşullarının TBK.’nun 351. maddesine uygun olarak mahkemece resen denetlenmesi gerekir. Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 22/10/2014 tarihinde satın almış ve 10/11/2014 tarihinde keşide ettiği ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiş ve ihtar 28/11/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK’nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir.”
-
Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/6988 K. 2017/15986 T. 16.11.2017
“Somut olayda; davacının işi olduğu ve davacının başkaca taşınmazları olup amacının yatırım olduğu tespiti yapılmış ise de, dosyada mevcut SGK kayıtlarına göre davacının halen kuyumcu yanında işçi olduğu, mahkemece kolluk marifeti ile yapılan araştırma sonucu davacının diğer işyeri vasıflı taşınmazlarının kirada olduğu ve amaca uygun olmadığı mahkemenin de kabulündedir. Davacı tanıkları da davacının iddiasını doğrulamakla davacının ihtiyacının zorunlu ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece taşınmaz başında keşif yapılarak, kiralananın davacının talep ettiği kasap-şarküteri işi için uygun olup olmadığı hususunda bilirkişiden ek rapor alınarak veya mahallinde konusunda uzman bilirkişilerle birlikte yeniden keşif yapılmak suretiyle, davaya konu kiralananın yapılmak istenilen işe uygun olup olmadığı tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi isimli yazımıza https://alkanyildiz.av.tr/10-yili-dolduran-kiracinin-tahliyesi/ linkinden erişebilirsiniz!
