Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım – TBK 352

Yazımızda, “Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, hukuken geçerli mi?”  sorusu tartışılmıştır.

Kiraya verenin konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebileceği hallerden birisi kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermiş olmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü haizdir.

Yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesi, kiraya verene sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin tahliye etme imkânı sağlayacağından, kiracının kendine kanun tarafından tanınan korumadan vazgeçmesi anlamı taşır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi; kira sözleşmesiyle kiralananın tesliminden sonra kiralananın belirli bir tarihte boşaltılması konusunda düzenlenen yazılı bir işlem olarak ifade edilmektedir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlar: yazılı olması, tahliye tarihinin belirtilmesi, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesidir.

• Tahliye Taahhütnamesi Kiracı Tarafından Verilmiş Olmadır

Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından bizzat imzalanması gerekmektedir. Kiracının adına eşinin, çocuğunun, yanında çalışan birisinin taahhütname imzalaması geçerli olmayacaktır.

Kiracının tüzel kişi olması halinde tahliye taahhüdünün geçerli olması için bu taahhüdün tüzel kişinin temsile yetkili organı tarafından verilmesi gerekmektedir.

Kiracının anonim, limited, kollektif gibi şirket olması halinde tahliye taahhüdünün şirketi temsile yetkili kişi veya organ tarafından verilmesi gerekmektedir.

Birden fazla kişi veya organın imza yetkilisi olmasına rağmen bunlardan bazılarının tahliye taahhüdünü imzalaması halinde ise taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilecektir.

Kiracının birden fazla olması halindeyse tek bir tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından imzalanması söz konusu olabileceği gibi her bir kiracının ayrı ayrı tahliye taahhüdünde bulunması da mümkündür.

Birden fazla kiracının sadece bazılarının tahliye taahhüdünü imzalaması halindeyse, yazılı tahliye taahhüdü düzenlemesi için tek bir kiracının yetkilendirilmiş olması halinde, taahhütnamenin onun tarafından imzalanması yeterlidir. Bu şekilde bir yetkilendirme olmaması halinde ise bazı kiracıların tahliye taahhüdü düzenlemiş olması halinde bu taahhüt geçerli olmayacaktır.

Kira sözleşmesinde kiracının birden çok olması halinde kiracıların tamamı kiracı sıfatına sahip olacağından, taahhüdün tamamının hepsi tarafından yapılması gerekmektedir.

• Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır

TBK m. 352/1’e göre tahliye davası açılması veya aynı taleple icra takibi başlatılması için kiracı tarafından verilen taahhüdün yazılı olması gerekir. Taahhüdün adi yazılı olması yeterlidir. Bu bağlamda, sözlü taahhütlerin geçerli olmayacağı açıktır. Buradaki yazılılık geçerlilik şartıdır.

Bununla birlikte, özellikle tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılacak icra takibinde, kiracı adi yazılı belgedeki imzaya itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.

Oysa noterde düzenlenmiş veya imzası noter tarafından onaylanmış bir tahliye taahhüdüne dayanan icra takibine itiraz halinde, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazı kaldırtabilir, tahliye davası açması gerekmez.

Taahhüt, kiracı tarafından yapılacağı için sadece onun tarafından imzalanmış bir belge de şartın sağlanması bakımından yeterlidir. Tahliye taahhüdü ister tek taraflı bir beyanla isterse anlaşma yoluyla verilmiş olsun, irade bozukluğu hallerinden biriyle sakatlanmamış olması gerekir.

Sözlü taahhütlerin geçerliliği yoktur. Bunun bağlayıcılığı da olmayıp kiracıdan kiralanan taşınmazı tahliye etmesi talep edilemez. Bununla ilgili olarak TBK. m. 352/f.1’e baktığımızda, taahhüdün yazılı olması gerekliliği şartı görülmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere, taahhüdün geçerli olabilmesi yazılı olması zorunluluğunu doğurmaktadır.

Burada aranan yazılı şekil, geçerlilik şartı ve adi yazılı şekil şartıdır. Ancak taraflar isterse yazılı şekil şartı yerine daha ağır olan resmi şekli kendi aralarında kararlaştırabilirler.

Örnek vermek gerekirse; taahhütname icra takibi sebebi nedeniyle uygulanmaya alınma durumu söz konusu olduğunda, iyi niyetli olmayan kiracı yazılı tahliye taahhüttü üzerindeki imzanın kendisine değil de bir başkasına ait olduğunu savunabilir. Böyle durumlarda, kiraya veren kişi, itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden talep edemeyecektir. Dava açabilmek için Sulh Hukuk Mahkemesine giderek dava açması gerekecektir.

• Tahliye Taahhütnamesinde Tahliye Tarihi Belli Olmalıdır

Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmemiz için tahliye tarihlerinin belirlenmesi zorunludur. TBK m. 352 hükmünde de kanun koyucu yazılı tahliye taahhüdünün tarihinin belli olması zorunluluğuna işaret etmektedir.

Tahliye taahhüdünün tarihinin yazılmadığı veya belli olmadığı taahhütlere dayalı olarak tahliye kararı verilemeyecektir. Tahliye taahhüdünde yer alan tahliye tarihinin açık bir şekilde yazılması, tereddüte mahal vermemesi önemlidir.

Yargıtay bir kararında; “tahliye tarihinin açık bir şekilde yer almaması halinde tahliye taahhüdünün geçerli olmayacağı” sonucuna ulaşmıştır.

Söz konusu kararda, kira sözleşmesinin taraflar arasında yapılmasıyla kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı m. 24 hükmünde kiralanan kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda sözleşme sonu beklemeksizin kiralayanların tahliye edileceğine dair düzenlemenin belirli bir tarihi gösteren yazılı tahliye taahhüdü olarak nitelendirilemez şeklinde belirtmiş ve tahliye taahhüdünün geçersizliği sonucuna ulaşmıştır.

Kanaatimizce tahliye taahhüdünde belirtilecek olan tarihin açıkça gösterilmiş olması zorunluluğu ile anlatılmak istenilen husus da tahliye tarihinin açıkça gösterilmesi ve hiçbir şüpheye yer vermeyecek şekilde anlaşılmasıdır.

Tahliye taahhütnamesinde tarih gün, ay ve yıl olacak şekilde tartışmaya yer vermeyecek şekilde açıkça yazılmalıdır.

• Tahliye Taahhütnamesi Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir.

TBK m. 352/1’e göre, geçerli bir tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilen taahhüttür. Teslim tarihinden önceki taahhütler kiraya verene dava hakkı vermez.

Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta kira sözleşmesinin kurulması ile kiralananın teslim tarihi arasındaki sürede verilen taahhütler dahi hüküm ifade etmez. Zira kanun koyucu açıkça teslim tarihinden sonra taahhüt verilmesini aramaktadır.

Tahliye taahhüdünde verilme zamanının bulunmaması geçerliliğini etkilememektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün verilme zamanı belli değilse bunun teslim tarihinden sonra verildiğini kiraya veren ispatlamalıdır.

Belge üzerindeki tarihin doğru olmadığını, taahhüdün teslimden önce verildiğini, beyaza imza şeklinde verilen taahhüdün anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır.

Kiracı bu iddiasını ispatlamadığı müddetçe beyaza imza şeklinde verilen tahliye taahhüdünün sonuçlarına katlanacaktır.

İlk kira dönemi bitiminde kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde verilen tahliye taahhütlerinin geçerli olduğu kabul edilebilir. Nedenine baktığımızda; artık kiracı bir kira döneminde taşınmazdan memnun kaldığı kabul edilerek taahhütname vermeyi kabul ettiği düşünülebilir. Bu gerekçe ile yeni kira döneminde verdiği tahliye taahhüttü geçerli kabul edilebilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği

Kiracı tarafından imzalanan ve kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olarak kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdünün geçerli olup olmayacağı da değerlendirilmesi gereken bir husustur.

Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden önce tahliye ve düzenleme tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin bir iddia varsa, bu iddiada bulunanın genel ispat kuralları gereğince, iddiasını kanıtlaması gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan tamamlanması tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine yol açacağına dair bir düzenleme TBK düzenlemelerinde yer almadığından söz konusu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

Tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin sonradan doldurulabileceğini kabul edersek, bu durum TBK m. 352 hükmüne aykırılık teşkil edecek midir? Yazılı tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin kim tarafından yazılması gerektiği TBK m. 352/I hükmünde açıkça yer almamaktadır. Bu durum ispatı zorlaştırmaktadır.

Kiraya veren sadece kiracının imzasını almak yoluyla boş bir tahliye taahhüdü aldıysa, bu durumda tahliye taahhüdü geçerli olacak mıdır? Kanaatimizce durumun iki şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir.

• Kiraya veren söz konusu taahhütnameyi kasten ve kiracıya zarar vermek amacıyla kiracının iradesine aykırı biçimde kullanırsa bu durumda geçerli bir taahhütnamenin varlığından bahsedilemeyecektir. Yani tahliye taahhütnamesi yokluk yaptırımıyla karşılaşılacaktır.
• İkinci durumda ise boş taahhüdün kiracının iradesine uygun bir şekilde doldurma olduğunun kabul edilmesi halinde yani kiracının boş tahliye taahhüdünü kiraya verene teslim ederken taşınmazın tahliye edileceğini bilerek ve boş tahliye taahhüdüne imza atarken bu belgeye tahliyenin gerçekleştirileceği bir tarihin yazılacağını ve o tarih itibari ile kiralananı tahliye etmesi gerektiğini; kiraya verenin de sırf bu amaçlarla bahis konusu taahhüdü aldığını hayatın olağan akışına uygun şekilde anlaması halinde ise bu taahhüt geçerli olacaktır.

Kiraya verene teslim ettiği boş tahliye taahhüdünün gerçek iradesine aykırı doldurulduğunu iddia eden kiracı yanılma (hata) hükümlerine dayanarak iptal beyanında bulunabilecektir. Bu taahhütnamenin iradesine aykırı biçimde doldurulduğunu kanıtlayamazsa imzasının sonuçlarına katlanmalı ve yazılı tahliye taahhüdü kendisi için bağlayıcı kalmaya devam etmelidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Diğer Şartları Taşıması Halinde Geçerlidir

Yazılı tahliye taahhüdü de yukarıda belirtmiş olduğumuz üzere yazılı geçerlilik şekline tabidir. Yazılı tahliye taahhüdünü imzalayıp üstünü doldurmak üzere kiraya verene teslim eden kiracı ile kiraya veren arasında her zaman bir anlaşma mevcuttur.

Bu anlaşma uyarınca irade beyanının içeriğinin belirlenmesinde uyulacak sınırlar, ana çerçeve belirlenmiştir.

Belgenin teslim edilmiş olması da belgeyi teslim alan kiraya verenin yetkilendirilmesine ilişkin iradeyi ortaya koyan delalet edici bir davranıştır. Boş tahliye taahhüdünün gerçek iradesine aykırı doldurulduğunu iddia eden kiracı yanılma (hata) hükümlerine dayanarak iptal beyanında bulunabilir. Ancak beyaza imza atan belgenin iradesine aykırı biçimde doldurulduğunu kanıtlayamazsa imzasının sonuçlarına katlanır ve yazılı tahliye taahhüdü kendisi için bağlayıcı kalmaya devam eder.

Tahliye taahhütnamesi, Kira Hukuku‘na ilişkin bir uyuşmazlık olup, hak kaybı yaşamamınız adına mutlaka uzman bir Ankara Avukat‘ın görüşünün alınması önemlidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Örneği

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Taahhüt Eden: Ad-Soyad, TCKN

Kiraya Veren: Ad-Soyad, TCKN

Tahliye Edilecek Konut/Çatılı İş Yeri Adresi: Adres

Tahliye Tarihi: Tarih

Taahhüt:

Kiracı olarak kullanmakta olduğum ve işbu taahhütnamede adresi bulunan konut/çatılı işyerinden hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan serbest iradem ve muvafakatim ile kayıtsız ve şartsız olarak, boş, temiz, sağlam ve tam bir şekilde yukarıda belirttiğim tarihte tahliye işlemini gerçekleştireceğim.

Taahhüt Tarihi: Tahliye Taahhüdünün kiracı tarafından hazırlandığı tarih. (Mutlaka kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olması gerekir)

Taahhüt Eden Kiracının İmzası:

Tahliye Taahhütnamesi ve Kiracının Tahliyesi: https://alkanyildiz.av.tr/tahliye-taahhutnamesi-ve-kiracinin-tahliyesi/ 

Tahliye Taahhütnamesi Örneği: https://alkanyildiz.av.tr/tahliye-taahhutnamesi-ornegi-2024/

Boş Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları

• Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

“…Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021)

• Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır.

“…Davaya dayanak yapılan 6.1.2004 tanzim ve 30.9.2006 taahhüt tarihli tahliye taahhütnamesindeki imzanın davalıya ait olduğu tartışmasızdır. Nitekim davalı da yargılamada imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmiştir. Mahkeme, davalının savunmasına değer verip, taahhüdün baskı altında tanzim ve tahliye tarihlerinin boş olarak alındığından söz ederek davanın reddine karar vermiştir.

Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır.

Bu bakımdan tanzim ve taahhüt tarihlerinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunmamaktadır. Kaldı ki, davalı taahhüdün taşınmazda kiracı iken ve yenilenen sözleşme ile birlikte verildiğini savunduğundan, artık taahhüdün baskı altında alındığından söz edilemez. Dairemizin Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen yerleşmiş içtihatları da bu doğrultudadır.

Bu durumda mahkemece, taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm, bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda, açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA” şeklindedir.”  (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2008/13337 K. 2008/1608 T. 18.02.2008)

• Kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü. 

“…Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalılar tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde “1.2.2003 tarihinde kiraladığım işyerini…” ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkca anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2007/4624 K. 2007/5856 T. 14.05.2007)

• Davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez.

“…Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez.

Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır.

Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”  (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2009/12238 K. 2010/2452 T. 8.3.2010)