Konut İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları – 2024

Son dönemde, Kira Hukuku bakımından, kiraya verenin konut ihtiyacının oluşması halinde kiracıyı tahliye etmekte zorluklar yaşanmaktadır. Zira yeni bir kiralık konut bulunmasının zorluğu, kira bedellerinin yüksek olması nedenleriyle kiracı konutu tahliye etmek istememekte olup bu durumda kiraya verenler mağduriyet yaşamaktadır.

Ayrıca kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle açtığı tahliye davasının kanun yolları aşamasında geçen süre de düşünüldüğünde davanın uzun yıllar sürmesi nedeniyle kiraya verenin mağduriyeti daha da artmaktadır.

Bu nedenle kiraya veren her durumda kiracıyı tahliye edememekte olup sadece kanunda belirtilen sebeplerle kiracıyı tahliye edebilmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar arasında kira sözleşmesi akdedildikten sonra kiraya verenin sonradan konut ihtiyacı ortaya çıkabilir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, kiraya verenin sonradan konuta ihtiyaç duyması durumunda bu durumu tahliye sebebi olarak TBK m.350/1‘de düzenlemiştir.

Bu hükme göre, “Kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yazımızda Konut İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları yer almaktadır.

Konut İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

• Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirket ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.

“Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, müvekkilinin davalının kiracı olduğu taşınmazı ortağı ve müdürü olduğu A.. İnşaat Tarım Gıda Dayanıklı Tüketim Malları Tic.ve Ltd.Şti.ne işyeri olarak kullanmak üzere 26.10.2010 tarihinde satın aldığını, iktisap ve ihtiyaç nedeniyle açılan davanın ihtarın süresinde gönderilmediğinden bahisle reddedildiğini, taşınmazı şirket için aldığını ve şirketi bu taşınmaza taşıyacağını belirterek TBK. 350/1 uyarınca işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Dosya arasında mevcut ticaret sicil kayıtlarından davacının A.. İnşaat Tarım Gıda Dayanıklı Tüketim Malları Ticaret ve Ltd.Şti.nin ortağı ve şirket müdürü olduğu, dava konusu taşınmazın davacı adına tapuda kayıtlı bulunduğu ve taşınmazın ortağı olduğu şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediği anlaşılmaktadır. TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir.

Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirket ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, şirket müdürü olduğu A.. İnşaat Tarım Gıda Dayanıklı Tüketim Malları Ticaret ve Ltd.Şti.nin ihtiyacına dayanarak tahliye istediğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/9486 K. 2014/10721 T. 1.10.2014)

• Yargılama sırasında kiralananı satışa sunduğu anlaşıldığından, davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken iş bu belgeye değer verilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacı, dava dilekçesinde ve yargılama aşamasında oğlu C.’in konut ihtiyacı için tahliye talebinde bulunmuştur. Davalı vekilinin savunmasında söz edilen ve davalı vekili tarafından dosyaya ibraz edilen, davacı asıl tarafından düzenlenerek imza edilen 29/05/2014 günlü yazılı belgenin varlığına davacı taraf karşı koymamış, hatta bu belgenin düzenlendiğini kabul etmişlerdir. Bu belge içeriğine göre davaya konu kiralananın müşterilerine gösterilmek üzere A. M.E. Bürosundan, M. K.’a davacı tarafından yetki verildiği anlaşılmaktadır. Bu yetki belgesine dayalı olarak, emlakçılar tarafından kiralananın alıcı müşterilere gösterildiği davalı tanık anlatımları ile de sabittir.

Bu durumda 29/05/2014 tarihli düzenlendiğine karşı çıkılmayan bu belge kapsamına göre davacının yargılama sırasında kiralananı satışa sunduğu anlaşıldığından, davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan sözedilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken iş bu belgeye değer verilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/13845 K. 2015/910 T. 29.01.2015)

• Kiralayanın kira parasının artırılmasını istemesi tek başına ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını göstermez. 

“……’nun da sözleşmede kefil olarak imzası olup kiracı olmadığını, davacının çocuklarının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmayıp, asıl amacın yüksek kira artışı sağlamak olduğunu, davacının çocuklarının en küçüğünün bile 54 yaşında olduğunu, çocukların SSK’da kayıtları bulunduğunu, davacının bu taşınmaz ile eşdeğer başka taşınmazları olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacının çocuklarının dava konusu yerde daha önce başka bir isimle restoran işlettiklerini, tanık beyanlarına göre bu yeri verimli bir şekilde işletemeyip çalıştıramadıklarını ve davalılara kiraya verdiklerini, davalıların küresel kriz ve işletmelerin kapandığı bir ortamda bu yere masraf ve restorasyon yaparak basiretli bir tacir olarak restoran işlettikleri, davalının başka yere taşınması halinde basiretli bir tacir olarak işletmeyi aynı düzende taşıması ve yürütmesinin mümkün olamayabileceği, davacının çocuklarının kendi mülkleri dışında başka yerde yeni düzen kurup lokanta işletebilecekleri gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

İhtiyaçlıların dava konusu taşınmazı kiraya vermeden önce kiralananda aynı işi yapmış olmaları ve işlerini yürütememiş olmaları, keza kiralayanın kira parasının artırılmasını istemesi tek başına ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını göstermez. İhtiyaçlının boşta olması halinde kural olarak ihtiyacın samimi olduğunun kabulü gerekir.

Ayrıca, kiracının dava konusu yere masraf yapmış olması ya da basiretli bir tacir gibi işini iyi yürütmesi davacının ihtiyaç iddiasında bulunmasına engel değildir. Kiracının kiralanandan başka yere taşınması halinde aynı şekilde başarılı olamama ihtimali nedeniyle taşınmaz sahibinin başka taşınmazda iş yapmasının daha doğru olacağı düşünülemez. Bu durumda mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerekmektedir.

Dosyada mevcut deliller, dinlenilen tanık beyanları ve getirtilen tüm belgeler dikkate alındığında, davacının çocukları S… …. ve L… …..’in halen çalışmadıkları, diğer ihtiyaçlı N… ….’nın ise bir şirkette ücret karşılığı çalıştığı ve işten ayrılıp restoran işini yapmak istediği, davacının çocuklarının daha önce aynı yerde restoran işlettikleri, bu iş konusunda tecrübeli oldukları, ihtiyaçlılardan bazılarının yurtdışında restoran işletmeciliği üzerine eğitim aldıkları, restoran işletmeciliğinin davacının çocuklarının babalarından kalan bir meslek olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2010/6598 K. 2010/12501 T. 11.11.2010)

• Davacının yakın çevresine, oğlu için dükkan açmak istediğini söylemesi, oğlu ile birlikte çalışmasına engel bir durum olmayıp, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez, kaldı ki dinlenen diğer davacı tanıkları da davacının elektrik malzemeleri satışı işi yapmak istediğini, dava konusu yeri bu amaçla satın aldığını beyan etmişlerdir. Ayrıca bilgisine başvurulan bilirkişi, taşınmazın belirtilen işi yapmaya uygun olduğunu belirtmiş olup, bu durumda dosyadaki mevcut deliller karşısında davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.

“Mahkemece, dayanak ihtarnamede ve dava dilekçesinde hangi işin yapılacağının bildirilmediği, ihtiyacın somutlaştırılmadığı, davacının ilk defa 20/03/2015 tarihli dilekçesinde iş yeri ihtiyacını somutlaştırdığı ayrıca dinlenen davacı tanıklarından …’ın…. “bey burayı oğlu için dükkan yapmak istediğini söyledi” beyanında bulunduğu, oysa ki davacının oğlunu değil kendini ihtiyaçlı olarak gösterdiği, buna göre davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de;

Davacının yakın çevresine, oğlu için dükkan açmak istediğini söylemesi, oğlu ile birlikte çalışmasına engel bir durum olmayıp, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez, kaldı ki dinlenen diğer davacı tanıkları da davacının elektrik malzemeleri satışı işi yapmak istediğini, dava konusu yeri bu amaçla satın aldığını beyan etmişlerdir.

Ayrıca bilgisine başvurulan bilirkişi, taşınmazın belirtilen işi yapmaya uygun olduğunu belirtmiş olup, bu durumda dosyadaki mevcut deliller karşısında davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece istemin kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay 3. HD. T. 20.04.2021, 2021/2563 E., 2021/4328 E.)

• 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

“Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.

Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2012 başlangıç ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiralayan davalı kiracıya 18.12.2013 keşide tarihli ihtarname göndererek kendi işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunmuş, ihtarname davalıya 20.12.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nun 350/1.maddesi gereğince belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda veya aynı yasanın 353.maddesi gereğince daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmiş ise dava, bildirimi takip eden dönem sonuna kadar açılabilir.

Davacı, 01.03.2012 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinin süresinin bitim tarihi olan 01/03/2014 tarihinden önce 20.12.2013 tebliğ tarihli ihtar ile davalıya kira sözleşmesini yenilemiyeceğini bildirdiğine göre dava açma süresini korumuş olup davacı bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar dava açabilir. Bu durumda 02/05/2014 tarihinde açılan dava süresindedir.

Mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süreden reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/13062 K. 2015/5339 T. 02.06.2015)

• İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

“Davacı; taşınmazın davalıya kiralandığını, kira süresinin bittiğini, davalı kiracıya ihtarname tebliğ ettiklerini, taşınmaza kendi işi için ihtiyacının olduğunu ileri sürerek; davalının tahliyesini istemiştir. Davalı; sözleşmenin uzadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece işyeri ihtiyacının samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.07.2012 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu arsa olarak yazılmıştır. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda davaya konu kiralananın asfalt yapım işlerinde kullanıldığı, üzerinde iş makinesi ve istasyon bulunduğu beyan edilmiştir. Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; sözleşme süresinin sona ermesi halinde sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanunun 329.maddesi hükmüne göre belirlenir.

Kiralananın Konut ve Çatılı İşyerleri Kirasına tabi olması halinde ise; TBK’nun 347. Maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşularla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Dosya kapsamından kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Kiralanan hakkında uygulanacak yasa hükmünün belirlenmesi için öncelikle kiralananın galip vasfının belirlenmesi gerekir. Nitekim TBK’un 347. maddesi ancak taşınmazın konut yada çatılı işyeri vasfında olması halinde uygulanabilir ve kiralanan çatılı işyeri hükümlerine tabi ise süre bitimi nedeniyle tahliyesi istenemez. TBK’nun 350/1. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edilmiştir.

Mahkemece bu durumda uyuşmazlığın çözümü için öncelikle kiralananın galip vasfının belirlenmesi ve kiralananın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine mi, yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralanmasına ilişkin hükümlerine mi tabi olduğu konusunda bilirkişiden denetime elverişli ek rapor alınması, taşınmazın çatılı işyeri olmaması halinde TBK’ un 350/1. maddesi uyarınca açılan davanın reddine karar verilmesi, taşınmazın genel hükümlere tabi olduğunun anlaşılması halinde ise; davacı tarafından davalıya gönderilen tüm ihtarnameler celp edilerek süre bitimi nedeniyle tahliye davasının süresinde olup olmadığı tespiti ile varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/6422 K. 2017/15565 T. 9.11.2017)

• Uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir.

“Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kira sözleşmesine dayanarak iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir.

Davanın TBK. 350/1.maddesi hükmüne göre eski malikle yapılan kira sözleşmesine göre süresinde açıldığının kabulü gerekir TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir.

Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir. Öte yandan tahliye davasında kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine ilişkin savunmaya itibar edilemez.

Açıklanan bu nedenlerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/13336 K. 2015/39 T. 12.01.2015)

• Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

“6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davaya dayanak 20/09/2012 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı, 17/06/2014 tarihinde keşide ettiği, 18/06/2014 tarihinde tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 05/09/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Kira sözleşmesi, yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı tarihe nazaran 20/09/2014 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 05/09/2014 tarihinde açılan dava süresinde değildir.

Davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”  (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/2411 K. 2017/14024 T. 17.10.2017)

• Davacı, davalının kiracı olduğu taşınmazın 14/03/2014 tarihinde, yakında evlenecek oğlunun konut ihtiyacı için satın aldığını, özellikle oğlunun işyerine yakın bir yerde ev almak istediğini, kiralananın evlenecek çiftin her ikisinin de işine yakın bir yerde olduğunu belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

“Mahkemece, davacının, davalıya keşide ettiği 01.04.2014 tarihli ihtarnamenin muhataba tebliğ edilmediği gibi sadece nişanlanmanın ihtiyacın samimi olduğuna delil teşkil etmeyeceği, evlenme tarihinin dahi belirtilmediği, dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK’nun 350. maddesi hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.

6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.

Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davaya dayanak kira sözleşmesi 04/10/2010 başlangıç tarihli, bir yıl sürelidir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde 23/10/2014 tarihinde süresinde açılmıştır. Ayrıca davacı tarafından gönderilen 01/04/2014 keşide tarihli ihtarnamenin de 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle mahkemenin bu yöndeki gerekçesi yerinde değildir. Davacı ihtiyaç iddiasını tanık beyanları ile de kanıtlanmıştır. Dosyada mevcut deliller karşısında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/6477 K. 2017/15364 T. 7.11.2017)

• Davacı, davalının kiracı olduğu dava konusu taşınmazı 17.11.2014 tarihinde konut ihtiyacı nedeni ile banka kredisi kullanarak satın aldığını ve halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu, 24.07.2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 01.09.2015 tarihinde sona ereceğini, taşınmazı kendi konut ihtiyacı için kullanacağını, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususunun ihtar edildiği halde, davalının tahliyeye yanaşmadığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

“Mahkemece, davacının kiralananı 17.11.2014 tarihinde satın aldığını, 24.07.2015 tarihinde çektiği ihtarname ile kiralananı kendi ihtiyacı için kullanacağını, bir ay içinde tahliye edilmezse altı aylık sürenin sonunda dava açacağını bildirdiğini, bu durumda satın almadan itibaren bir ay içerisinde ihtarnamenin tebliğ şartının yerine getirilmediğinin anlaşıldığını, davacının eski malikin haklarını devralmış kabul edileceğinden davanın kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.09.2015 tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmesine rağmen davanın bu bir aylık süre geçtikten sonraki tarih olan 09.12.2015 tarihinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın süresinde açılmamış olması sebebiyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. 6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Somut olayda; eski malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.09.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir.

Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 24.07.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; konut ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 12.08.2015 tarihinde tebliği ile 01/09/2015-01/09/2016 tarihleri arasında konut ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 09.12.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/8814 K. 2018/1198 T. 19.2.2018)

Kira Hukuku‘na ilişkin bir uyuşmazlıklar için hak kaybı yaşamamınız adına mutlaka uzman bir Ankara Avukat‘ın görüşünün alınması önemlidir.

İletişim için: Adres – Telefon