Yeniden Kiralama Yasağı – TBK 355
Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu m. 355’de düzenlenmiştir.
İlgili düzenlemeye göre;
- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
- Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden Kiralama Yasağı
TBK m. 355/I fıkra hükmüne göre kiraya verenin veya yeni malikin kiralanana gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesi halinde kiralanan, üç yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Yeni düzenleme, mülga GKHK’da yer alan mücbir sebep yerine haklı sebebi yeterli görmüş, bu halde söz konusu yasağın uygulanmayacağını belirtmiştir. Haklı sebebin, kiraya verenden kaynaklandığı değil kiracıdan kaynaklandığı durumlarda gerçek anlamda haklı sebebin kabul edilmesi gerektiği ifade edilmektedir.
Bu görüşe göre, kiracının ölmesi veya kiralanın bulunduğu şehri terk etmiş olması ya da kiralananın deprem, sel gibi mücbir sebeple kendisinden yararlanılamayacak hale gelmesinde gerçek anlamda bir haklı sebep var olup, kiraya verenin ölmesi veya şehri terk etmesi halinde ise maddede aranan manada haklı sebep gerçekleşmemiştir.
Elbette haklı sebebin gerçekleşip gerçekleşmediğini, somut olaya göre hakim takdir edecektir.
Haklı sebebe örnek vermek gerekirse, kiralananı kanunda sayılan yakınlarından birisinin ihtiyacı için tahliye ettirilmesi sonrasında ihtiyacın ortadan kalkması hali verilebilir. Veya kiracının başka bir kente taşınması, kiralananın kamulaştırılması, taşınmazın yok olması örnek verilebilir. Haklı sebebin kiraya verenin kusuru olmaksızın ortaya çıkması hali göz önünde bulundurularak kiralama yasağının ortadan kalkıp kalkmadığı hakim tarafından somut olayın özelliklerine göre takdir edilir.
Madde metninde yer alan “kiralayamaz” ibaresi, 3 yıl içerisinde kiraya verenin başkası ile yapacağı kira sözleşmesinin geçersizliğini değil, kiraya verenin bu davranışının eski kiracısına karşı kanundan doğan bir borcunu ihlal etmesini göstermektedir.
Hükümde düzenlenen yeniden kiralama yasağı, gerçek ve samimi bir gereksinimi bulunmadığı halde sırf kiracıyı kiralanandan tahliye ettirmek isteyen kişilerin tahliye davalarını kötüye kullanmasının önüne geçme amacına hizmet etmektedir.
Kiracıyı koruyan bir hüküm olarak yeniden kiralama yasağı, kiralayandan doğan sebeplerden ötürü tahliye edilen kiracının, kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıllık süre boyunca haklı sebep olmaksızın, kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilmesine imkân tanır.
Hükümden de anlaşılacağı üzere yeniden kiralama yasağının ve yeniden kiralama yasağının külfetlerinden olan tazminat taleplerinde, gereksinim nedeniyle açılmış bir tahliye davası ve tahliye kararı sonrası kiracı tarafından başvurulabilecek bir yoldur.
Yargıtay yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminata hükmedilebilmesi için, kiraya verenin kiracıyı dava açarak dava yolu ile tahliye ettirmiş ve kiralananın cebri icra yoluyla boşalttırılması şartlarını aramaktadır.
Kanunda belirtilen üç yıllık süre içerisinde kiralananın mülkiyetini edinen yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmayacaktır. Ancak yapılan bu devir yeniden kiralama yasağını dolanma amacını güdüyorsa, TMK m. 2/II hükmü uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır. Yargıtay, taşınmazı üç yıllık süre içinde önce bir başkasına devredip sonrasında geri alarak kiraya veren malikin yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığına hükmetmiştir.
Taşınmazın tahliyesini sağladıktan sonra bir üçüncü kişiye kiralayan intifa hakkı sahibi de dürüstlük kuralı gereğince yeniden kiralama yasağına tabi olacaktır.
Kiralananın tahliyesinden sonra taşınmazı miras yoluyla edinen yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmamakla beraber, taşınmazı istediği bir üçüncü kişiye kiralamakta serbesttir.
Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat
Yeniden kiralama yasağının ve yeniden kiralama yasağının külfetlerinden olan tazminat taleplerinde, gereksinim nedeniyle açılmış bir tahliye davası ve tahliye kararı sonrası kiracı tarafından başvurulabilecek bir yoldur.
Yargıtay’da gereksinim sebebiyle açılmış bir tahliye davasında yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminat talebinde, gereksinim nedeniyle mecurun tahliyesini aramıştır.
‘’Dava konusu taşınmaz davacı ile davalı arasında 01.11.2005 tarihinden başlayarak 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmış, kiralananın satılmasıyla dava dışı yeni malik TBK’nun 310. maddesi gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir.
Taşınmazın satılması kira sözleşmesinin feshedilmesi ve tahliye edilmesini gerektirmez.
Kaldı ki; Dava dışı yeni malikin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup, davacı kiracı, taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
O halde, mahkemece; davacının peşin ödediği kira bedelinden, sözleşmenin feshi tarihinden sözleşme süresi sonuna kadar olan kısmın iadesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir’’ (Yargıtay 3.HD., T. 17.09.2019, 2018/5894 E., 2019/6781 K. sayılı kararı)
Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davranması halinde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden Kiralama Yasağı Yargıtay Kararları
- Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
“Davacı; davaya konu taşınmaz kiraladığını ancak davalının ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye ve teslim edilmesini ihtar etmesi üzerine evi tahliye ettiğini, daha sonra davalının evi üçüncü kişiye kiraladığını ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli olan 6.480 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; sağlık sorunları nedeniyle dava konusu eve taşınmaktan vazgeçtiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; davanın kabulü ile 6.480 TL tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kirabedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 7.2.2019)
- Davalı kiralananı yeniden kiralamadan önce davacıya T.B.K.nın 355/2. maddesi hükmüne göre yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanımadığından eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmetmek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
“Mahkemenin haklı sebep olarak kabul ettiği kiralananın orta duvarı kaldırılamadığından ihtiyaçta kullanılamaması olgusu kiralayandan kaynaklanan bir sebep olup, kiracının kiralananı yeniden kiralamasına engel teşkil etmez. Kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracının tekrar kiralamasının olanaksız hale gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda T.B.K.nın 355. maddesinin kasteddiği anlamda bir haklı sebep bulunduğu kabul edilmelidir.
Davalı kiralananı yeniden kiralamadan önce davacıya T.B.K.nın 355/2. maddesi hükmüne göre yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanımadığından eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmetmek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/7078 K. 2016/2653 T. 4.4.2016)
- TBK’nun 355.maddesi gereğince tazminat istenebilmesi için kiracının mahkeme kararı ile ya da cebri icra ile tahliye edilmesi gerekmektedir.
“TBK’nun 355. maddesinde ”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür ” düzenlemesi bulunmaktadır.
Somut olayda; davalı kiraya verenin, davacı kiracıya gönderdiği İzmir 22. Noterliğine ait 29/06.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin süresinin 31.08.2017 tarihinde sona ereceğini ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini, taşınmazı satma kararı aldığını belirterek 31.08.2017 tarihinde taşınmazın tahliye edilmesini talep ettiği, dosya kapsamına göre davacı kiracı hakkında tahliye davası açılmadığı, davacı kiracının cebri icra ile tahliye edilmediği, davalının gönderdiği ihtar üzerine kiralanan taşınmazı kendiliğinden tahliye ettiği anlaşılmıştır.
TBK’nun 355.maddesi gereğince tazminat istenebilmesi için kiracının mahkeme kararı ile yada cebri icra ile tahliye edilmesi gerekmektedir. Davacı kiracı mahkeme kararı yada cebri icra ile tahliye edilmediğine göre TBK’nun 355.maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığındanmahkemece verilen kararda bir usulsüzlük bulunmamaktadır.Bu nedenle davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmıştur.” (Ankara BAM, 15. HD., E. 2018/1948 K. 2019/743 T. 4.4.2019)
- Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. Ancak bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermez.
“TBK’nun 350./2 maddesine göre, yeniden inşa ve imar sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Kira ilişkisi sona ermekle birlikte, yeniden inşa nedeniyle fesih durumunda aynı yasanın 355. maddesi ile taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için kiraya verene bazı sınırlamalar getirilmiş ve yükümlülükler yüklenmiştir.
TBK’nun 355/2. maddesinde “…Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu…” düzenlenmiştir.
Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracıyı kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz.
Ancak bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermez. Kiraya verenin bu maddeye aykırı davranışları şartları oluşmuş ise kiracı lehine tazminatı gerektirir. Bu nedenle Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davalının sözleşme yapmaya zorlanması ve yeni kira bedelinin belirlenmesi şeklinde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/7205 K. 2016/102 T. 19.1.2016)
Kira Hukuku‘na ilişkin bir uyuşmazlıklar için hak kaybı yaşamamınız adına mutlaka uzman bir Ankara Avukat‘ın görüşünün alınması önemlidir.
