10 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi – TBK 347

10 Yılı Geçen Kiracının Tahliyesi

TBK m. 347: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”  hükmünü haizdir.

Kira süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona  erdirebilir.

TBK m. 347’de düzenlenen 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir.

TBK m. 347’ye göre, 10 yıllık kira döneminin sona erdiği gerekçesiyle dava açılabilmesi için kira süresinin sonunu takip eden 10 yıllık sürenin geçmesi gerekir.

TBK m. 347’de yer alan yasal düzenleme dikkate alındığında “uzama süresinden” söz edilmektedir.

Konut ve çatılı işyerleri hükümlerine tabi sözleşmeler sözleşme süresi sonunda belirsiz süreli hale dönüşmez.

Yeni bir sözleşmenin olması dava açma süresini 10 yıl süre ile erteleyecektir.

10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır ?

Örneğin, 10.02.2013 tarihinde 1 yıllığına kira sözleşmesi yapıldığını düşünelim. Buna göre uzama süresi 10.02.2014 tarihinde başlamaktadır. Kiraya verenin en erken fesih imkanı uzamadan itibaren 10 yılın sonundaki yıl içindir. Buna göre 10.02.2024’de 10 yıllık uzama süresi bitmekte; takip eden yıl olan 10.02.2025 itibariyle kira sözleşmesinin sona ermesini isteyen kiraya veren, en geç 10.11.2024’e kadar fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır.

Örneğin, taraflar arasında 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandıktan sonra aynı taraflar arasında 01.01.2011 başlangıç tarihli, 7 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise 10 yıllık süre ikinci kira sözleşmesinin sona erme tarihi olan 01.01.2018 tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Yenilenen sözleşmeler uzama süresini tekrar başlatacaktır.

Örneğin, 01.01.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış ise TBK m. 347’ye göre dava açma süresi 01.01.2005 tarihine 5 yıllık kira süresi eklendiğinde, 01.01.2010 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra sonraki (01.01.2020) dönem sonu için 3 ay önceden ihtar keşide ve tebliğ edilerek TBK m. 347 gereği tahliye davası açılabilir.

Kira Hukuku‘na ilişkin bir uyuşmaz için hak kaybı yaşamamınız adına mutlaka uzman bir Ankara Avukat‘ın görüşünün alınması önemlidir.

İletişim için: Adres – Telefon 

10 Yıldan Sonra Tahliye

TBK m. 347 gereği 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Üç ay önceden keşide edilecek ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi gerekir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sonunda hiçbir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshetme imkanı yoktur. Kiraya veren TBK m.347 uyarınca, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bunu izleyen her uzama yılında, en az üç ay önceden TBK m. 348 uyarınca yazılı fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Taraflar arasında kiralanan taşınmaza ilişkin yenilenen sözleşmeler TBK m. 347’e göre 10 yıllık süreyi yeniden başlatır.
• Üç ay önceden gönderilecek olan ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi gerekir.
• TBK m. 347’ye dayalı olarak 10 yıllık süre dolduğu gerekçesiyle tahliye davası açılabilmesi için kiralanın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olması gerekir.

10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır, kiracı kaç yıl oturabilir

10 Yıllık Uzama Süresi Yargıtay Kararları

• Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/1546 K. 2021/1517 T. 30.11.2021

“… TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar…Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren davacıların murisi … ile davalı arasında düzenlenen 01.07.1989 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiş ve sözleşme feshedilmediğinden yenilenerek devam etmiştir. Davacılar vekili … 2. Noterliğinin 10.03.2014 tarihli ve 2041 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, TBK’nın 347. maddesi uyarınca kira akdinin uzama yılının sonu olan 01.07.2014 tarihi itibariyle sona erdiğini ve 01.07.2014 tarihinde taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini davalıya bildirmiştir. Fesih ihbarnamesi davalıya 14.03.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir…Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.07.1989 başlangıç tarihli olup, TBK’nın 347. maddesinde öngörülen on yıllık uzama süresi dolmuştur. 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi gereğince on yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunulabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinden on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelere en az üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle 01.07.2014 tarihinden itibaren son verilebilir. Ancak yukarıda da belirtildiği gibi dava açmak için ertelenen sürenin fesih bildirim tarihini de kapsadığı, başka bir anlatımla fesih bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılmamalıdır. Bu nedenle davacılar vekili tarafından 10.03.2014 tarihinde keşide edilen ihtarname süresinde olduğundan ve dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir…”

• Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2018/1311 K. 2018/2213 T. 8.3.2018

“…Davacı, tarafına ait dükkan niteliğindeki taşınmazın,işyeri olarak kullanılmak amacıyla, 01.07.2004 tarihinde davalıya sözlü olarak kiralandığını ve 11 yıldır davalı tarafından kullanıldığını belirterek TBK’nun 347. maddesi gereğince kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davacıya ait dükkanın tarafınca 01.07.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığını ve o tarihten itibaren de taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu ,TBK’nun 347. maddesi hükmü gereğince tahliye davası açılmış ise de dava şartlarının oluşmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; davanın kabulü ile davalının … ili, Merkez ilçesi, … Mahallesi 15. Nolu sokak. No :16 adresinde bulunan taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle taraflar arasındaki 01.04.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu, bu itibarla dosya kapsamında bulunan … 1. Noterliği’nin 16.03.2015 tarihli 2570 yevmiye numaralı ihtarnamenin davalıya 19.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği nazara alındığında, 22.07.2015 tarihinde açılan davada TBK’nun 347/2 maddesinde yer alan şartların sağlandığının anlaşılmasına göre, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.”

• Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/8152 K. 2017/18453 T. 28.12.2017

“Olayımıza gelince;15.03.2000 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi sonrasında taraflar arasında en son 15.03.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu itibarla ; somut olayda, on yıllık uzama süresinin 15.03.2014 tarihi itibariyle başlayacağı nazara alındığında TBK’nun 347. maddesinde yer alan şartların oluşmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru değildir.”

Tahliye Taahhütnamesi ve Kiracının Tahliyesi isimli yazımıza https://alkanyildiz.av.tr/tahliye-taahhutnamesi-ve-kiracinin-tahliyesi/ linkinden erişebilirsiniz!