Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir? TMK 712
Genel Olarak
Zamanaşımı ile kazanma Gayrimenkul Hukuku‘nda kazandırıcı bir etkiye sahiptir.
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması
- TMK 712. maddede olağan zamanaşımı ile kazanma,
- TMK 713. maddede olağanüstü zamanaşımı ile kazanma olarak ikiye ayrılmaktadır.
Konumuz bakımından TMK m. 712’de düzenlenen olağan zamanaşımı ile kazanmadan bahsedilecektir.
Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 712)
“Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” hükmünü haizdir.
Olağan zamanaşımı ile taşınmazın kazanılması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.
tapuda zaman aşımı kaç yıldır, tescilsiz iktisap halleri, zilyetliğe dayalı ne demek
TMK m. 712 Şartları
1. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı İle Kazanım İçin Taşınmazın Tapuya Kayıtlı ve İlgili Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabii Olan Bir Taşınmaz Olması Gerekir.
Devlete ait arazilerin tapuya kayıtlı olması halinde bile zamanaşımı ile kazanılabilmesi mümkün değildir.
2. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı İle Kazanım İçin Yolsuz Tescil Halinin Bulunması Gerekir.
Yolsuz tescil halinin en baştan ya da sonradan olabilmesi mümkündür.
Yolsuz tescil sahibinin ölümü üzerine mirasçısının TMK m. 712’ye göre kazanıp kazanamayacağına ilişkin;
Yargıtay’a göre mirasçının iyiniyetli olması durumunda, yolsuz tescil sahibinin iyi niyeti mirasçıya da sirayet eder bu sebeple yolsuz tescil sahibinin zilyetlik süresini, mirasçının sürdürmüş olduğu zilyetlik süresine eklenir ve kazanması mümkün olmaktadır.
Yolsuz tescil sahibinin kötü niyetli olması durumunda, mirasçı da kötü niyetine halef olur ve kazandırmaz.
Hukuki uyuşmazlıklarda hak kaybı yaşanmaması adına avukatla çalışmak çok önemlidir.
3. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı İle Kazanım İçin Yolsuz Tescil Sahibi Olarak Görünen Kişi Aynı Zamanda Malik Sıfatı İle Zilyet Olacaktır.
Malik sıfatı ile zilyet olmada taşınmazı kiraya vermek zilyetliği kaybettirmemektedir.
TMK m. 712 bakımından malik sıfatı ile zilyet olmak oldukça önemlidir, bu sebeple, zilyedin taşınmazın başkasına ait olduğunu ikrar etmesi, ecri misil tazminatı ödemesi gibi malik sıfatı ile zilyet olma bilincinin olmadığını gösteren durumlar zamanaşımı keser.
4. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı İle Kazanım İçin Malik Sıfatı İle Zilyet Olanın, İyiniyetli, Davasız, Aralıksız Bu Zilyetliğini 10 Yıl Sürdürmesi Gerekmektedir.
Dava ile kastedilen gerçek malikin açacağı sicilin düzeltilmesi davasıdır.
Bunun yanı sıra istihkak davası veya müdahalenin menni davasının açılmasını da doktrin kabul etmektedir.
Davanın açılmış olması yeterli olmaz, bunun yanı sıra gerçek malik tarafından kazanılması da gerekmektedir. Ancak açılan davayı yolsuz tescil sahibi kazansa bile iyi niyet şartının ortadan kalkma durumu olabilmektedir.
Bunun yanı sıra bazı durumlarda ihtar, ihbar da iyi niyeti kaldırabilir.
10 yıl boyunca zilyetliğin aralıksız sürdürülmesi gerekmektedir.
Gasp gibi hallerde zilyetliğin iadesi davası ile ya da idari yoldan zilyetliğin korunması mümkündür.
İki yoldan birine gidilip taşınmaz geri alındığından 10 yıl herhangi bir kesintiye uğramaz.
10 yıllık süre yolsuz tescilin yapılması ve zilyetlik şartlarının birleştiği andan itibaren başlar.
Yolsuz tescil sahibinin taşınmazı başkasına devretmesi halinde,
TMK m. 996. madde gereği, zamanaşımından faydalanma şartı olan her zilyet aynı şartları gerçekleştirmişse önceki zilyedin zilyetlik süresini kendisine ekleyebilecektir.
TMK m. 712’ye göre kazanmada ise bu durum mirasçılar dışında mümkün görülmüyor, aksi örneklerde
TMK 1023. maddeye ilişkin şartların gerçekleşmesi ve anında kazanım mümkün olmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin uyuşmazlıklar oldukça karmaşık olup uzman bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.
olağan kazandırıcı zamanaşımı, kazandırıcı zamanaşımı, tapulu taşınmazlarda zilyetlik, arazi davalarında zaman aşımı
TMK m. 712’nin Etkileri
- Şartların tamamlanması ile yolsuz tescil kendiliğinden düzelmiş sayılır.
- Adına tescil bulunan kişi mülkiyeti aslen kazanır; gerçek malik ise mülkiyeti kaybeder.
- Zamanaşımının tamamlanması ile birlikte tescil baştan geçerli bir tescilmiş gibi sonuç doğurmaktadır. Bu sebeple tescilin yolsuzluğunu bilerek -kötü niyetli olarak- sınırlı ayni hak kazananların da kazanımları geçerli bir hale gelmektedir. Ancak sınırlı ayni haklara ilişkin bu geçerlilik, TMK m. 712’nin şartlarının tamamlanmasından sonra doğmaktadır. Baştan itibaren geçerli olma durumu burada yoktur.
TMK 712 Yargıtay Kararları
Yargıtay Kararı – 8. HD., E. 2014/22025 K. 2014/20333 T. 6.11.2014
- Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil … ile … aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair…. Asliye Hukuk Mahkemesi’nden verilen 20.11.2013 gün ve 6/210 sayılı hükmün …’ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili,…. ada ….parsel sayılı taşınmazın tapuda davacı adına kayıtlı olduğunu, bitişiğinde bulunan aynı ada 70 parsel sayılı taşınmazın ise tapuda davalı adına kayıtlı olduğunu, ancak davalı adına kayıtlı taşınmazın 1.500 m2’lik kısmının yaklaşık 40 yıldan beri davacı ve davacının satın aldığı kişiler tarafından kullanıldığını, davacı lehine TMK’nun 712. maddesindeki koşulların gerçekleştiğini açıklayarak ….ada …. parsel sayılı taşınmazın 1.500 m2’lik kısmının tapu kaydının iptaliyle davacı adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, TMK’nun 712. maddesindeki koşulların davacı lehine gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı ….ada…. parsel sayılı taşınmazı dosyadaki çap kaydına göre 31.03.2011 tarihinde edinmiştir. Hak talep ettiği komşu….ada …. parsel ise 05.05.1994 tarihinde tapudaki satış işlemiyle davalı adına tescil edilmiştir. Dava dilekçesinde davacı tespit öncesi 40 yıllık zilyetliğe dayanmaktadır. Somut olayda davacı çap iktisap etmiştir. Bayinin zilyetliğine tutunamaz. Kaldı ki, bu yönde bir delil de sunmamıştır. Hal böyle olunca, açıklanan bu nedenlerle davanın reddi gerekirken somut olaya uygun düşmeyen gerekçeyle red kararı verilmesi doğru değil ise de; sonucu itibariyle doğru olan red kararının ONANMASINA, taraflarca HUMK’nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK’nun 440/I maddeleri gereğince … Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 25,20 TL onama harcı temyiz edenden alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 06.11.2014 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
Yargıtay Kararı – 8. HD., E. 2018/14907 K. 2020/2772 T. 2.6.2020
- Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü. K A R A R Davacı vekili, dava konusu 131 ada 1 ve aynı ada 2 parsel sayılı taşınmazların Hazine adına tapuya tescil edilmeden önce kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan yerler olduğunu, tespit dışı bırakılma tarihinden Hazine adına tescil edildiği tarihe kadarki sürede davacı lehine TMK’nin 713/1 maddesindeki zilyetlikle kazanma koşullarının oluştuğunu ileri sürerek, anılan parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı Hazine vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK’nin) 712. maddesine göre geçerli bir hukuki bir sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süre ile iyi niyetli olarak sürdürürse onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemeyeceği, kanunda düzenlenmiş 10 yıllık bu sürenin hak düşürücü süre niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik hukuksal sebebine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Tüm dosya birlikte değerlendirildiğinde; Mahkemece yazılı şekilde davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddine karar verilmiş ise de bu görüşe katılma olanağı bulunmamaktadır. Şöyle ki; dava konusu 131 ada 1 ve aynı ada 2 parsel sayılı taşınmazların, evvelinde kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan yerler olduğu, 20.06.1995 tarihinde Hazine adına dereden ihdas sebebiyle tapuya tescil edilen parsellerden ifraz yoluyla tapu kayıtlarının oluştuğu, davacı tarafça TMK’nin 713/1 maddesine dayanılarak tespit dışı bırakılma tarihinden Hazine adına tescil tarihine kadarki sürede davacı lehine kazanma koşullarının oluştuğu ileri sürülerek tapu iptal ve tescil talep edildiğine göre, 10 yıllık hak düşürücü sürenin düzenlendiği Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinin somut olayda uygulanması mümkün değildir. Kaldı ki, Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi genel bir hüküm değildir. Ayrıca, davacı tarafın TMK’nin 712. maddesine dayalı bir istemi bulunmadığı halde Mahkemece hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülmesi de doğru olmamıştır. Bu durumda, işin esasına girilerek iddia, savunma, toplanan ve toplanacak delliller çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla ve HUMK’un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 02.06.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay Kararı – 1. HD., E. 2021/2994 K. 2021/4960 T. 30.9.2021
- Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı MAHKEMESİ : … BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 12. HUKUK DAİRESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL Taraflar arasında görülen davada; Çekişme konusu … ada … parsel sayılı taşınmaz, 2.546,730 metrekare yüzölçümü ile, içinde mandırası ve çayırı bulunan tarla niteliği ile 31.07.1946 tarihinde muhtelif tarihli 21 parça tapu kaydı ile … ve Devlet Ziraat İşletmeleri Kurumunun zilyetliğinde olduğu, bir kısım kişilerce taşınmazın bazı bölümleri ile ilgili tapu kayıtlarına dayanarak kendilerine ait olduğu yönünde beyanda bulunulmuş ise de bu yerlerin ezelden beri gerek …’ün gerekse yeni maliki kurumun bilfiil tasarrufunda olduğu, bu yer için aynı kuvvet ve kıymete haiz iki belge ibraz edilmiş olduğundan yerin kurum namına tesciline ve hak iddiasında bulunanların mahkemeye müracaat etmelerinde serbest bulunduklarının kendilerine tebliği ricasıyla komisyona sunulmasına şeklinde belirtme yapılarak tespitinin yapıldığı, tespit malikinin 16.03.1955 tarihinde tashihen … olarak düzeltildiği, bilahare 30.05.1955 tarihli komisyon kararında, … Orman Çiftliği ile aynı yerde hak iddia eden … ve hissedarları arasında … 6.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1953/259 dosya numarası ile taşınmazın davalı bulunduğu, davanın halen devam ettiği belirlendiğinden, taşınmazın mahkeme neticesine kadar hiç kimse adına tescil edilmemesine karar verilmiş, bilahare taşınmaz … Orman Çiftliği adına tescil edilmiştir. Davacı … vekili, müvekkilinin kök miras bırakanı teyzesi …’nin 1915 yılında, annesi …’nün ise 21.10.1989 tarihinde öldüğünü, kadastro sırasında davalı adına tespit edilen … ada … parsel sayılı taşınmazın 250 dönümlük bölümünün 1288 tarih 37 ve 39 numaralı tapular ile kök mirasbırakan … adına kayıtlı olduğunu, … ada … parselin muris …’ye ait 250 dönümlük bölümüne ait tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında 13.04.2016 havale tarihli cevaba cevap dilekçesiyle, davacının miras payına hasren eldeki davanın açıldığını bildirmiş, davacının miras payı oranında iptal ve tescile karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … vekili, taşınmazın tamamının Cumhuriyetimizin kurucusu olan …’e ait iken, davalı kuruma bağışlandığını, … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 16.02.1983 tarih, 1972/79 Esas – 1983/44 Karar sayılı ilamı ile davalı kurum adına tescil edildiğini, taşınmazın davalıya ait olduğunun Mahkeme kararı ile de sabitlendiğini, öte yandan taşınmazın 1921 yılından beri davalının zilyetliğinde olması sebebiyle 221 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanacağını, anılan Kanunun 1 ve 4. maddeleri gereği yasanın 12.01.1961 tarihinde yürürlüğe girdiği tarihten iki sene sonra davacının dava hakkının 13.01.1963 tarihinde sona erdiğini, 09.10.1956 tarihinden önce el atılan taşınmazlar bakımından bu yasa uyarınca açılan davaların hak düşürücü süre nedeniyle reddedileceğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, TMK’nın 712. maddesine göre, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin taşınmaz üzerinde zilyetliğini davasız ve aralıksız 10 yıl süreyle iyi niyetle sürdürmesi halinde onun mülkiyetine itiraz edilemeyeceği, davaya konu taşınmazın davalı adına tespit edildiği, kadastro tespitine yapılan itirazın reddedilerek tespitin kesinleştiği, davalının 1982 yılından itibaren iyiniyetli zilyet konumunda olup taşınmazı dava tarihine kadar yaklaşık 33 yıldır zilyet olarak kullandığı, davacı tarafın TMK’nın 712. maddesi gereğince taşınmaz üzerinde hak iddiasının mümkün olmadığı, davalının süresinde zamanaşımı itirazında bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, davacı … vekilinin istinaf başvurusu üzerine, … Bölge Adliye Mahkemesi 12.Hukuk Dairesince davacı … vekilinin istinaf başvurusunun, HMK’nın 353/1-b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiş; Karar, davacı … vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği görüşüldü; Dosya içeriğine, toplanan delillere, kararda yazılı gerektirici nedenlere göre, yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 27.90 TL. bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 30/09/2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.